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Pour les SCI soumises à l’IRPP (SCI de gestion soumise à l’impôt sur le
revenu), les plus-values seront imposées selon les règles des
plus-values privées réalisées par les particuliers et prévues par les
articles 150 A et suivants du Code Général des Impôts :
La plus-value sera la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.
- Le prix de cession sera le prix de vente diminué des frais et taxex
payées par le vendeur et des commissions versées à un intermédiaire
(agent immobilier, architecte...).
- Le prix d’acquisition sera majoré des frais d’acquisition qui
peuvent être réels ou réévalués forfaitairement à 7,5% du prix
d’acquisition. Si des dépenses autres que locatives et non récupérées
précédement ont été engagées, elles sont déductibles pour leur montant
réel. Si l’on ne dispose d’aucun justificatif de dépenses, on peut, au
delà de 5 ans de détention, les déduire pour un montant forfaitaire de
15% du prix d’acquisition. Cette disposition ne concerne que les
immeubles batis. Les intérêts d’emprunt ne sont pas retenus.
La plus-value calculée sera diminuée d’un abattement de 10% par an
au delà de la 5ème année de détention. Ainsi, la plus-value est
totalement exonérée au delà de 15 ans de détention.
Un abattement fixe de 1000 euros est appliqué sur la plus-value
réalisée par chaque associé. La plus-value éfinitive sera taxée au taux
de 16% + 11% (au titre de la CSG et la CRDS) prélevés par le notaire
lors de la vente.
Exemple pour un immeuble détenu 10 ans :
| Prix cession |
120000 |
| Prix acquisition |
-60980 |
| frais (7,5%) |
-4574 |
| Majoration travaux (15%) |
-9147 |
| Prix acquisition corrigé |
74701 |
| Plus-value |
45299 |
| Abattement pour 10 ans (10-5)x15% |
22650 |
| Abattement fixe |
1000 |
| Plus-value imposable |
21650 |
| Impôt (27%) |
5845 |
Le calcul de la plus-value ne tient donc aucunement
compte des comptes courants d’associés. Par conséquent, si des avances
en comptes courants ont permis de compléter le capital social de la SCI
pour l’acquisition d’un bien immobilier, la plus-value réalisée ne sera
pas diminuée des soldes de ces comptes courants. Il est donc conseillé,
lorsque la cession du bien acheté est envisagé, de fixer la valeur
nominale des parts sociales d’une SCI à un montant lui permettant de
fonctionner en limitant le recours aux comptes courants pour diminuer
d’autant la plus-value qui sera réalisée (quite à ne pas libérer
totalement le capital social de la SCI lors de la création mais au fur
et à mesure des bénéfices de la SCI).
Pour les SCI soumises à l’IS, les plus-values seront imposées selon les régles des plus-values professionnelles :
- plus-value à court terme si le bien a été acquis depuis moins de 2 ans,
- plus-value à long terme si le bien a été acquis depuis plus de 2 ans.
Le montant de cette plus-value correspond au prix de vente moins le prix d’achat (aucune réévaluation)
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