Plus-value sur cession de parts SCI

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La cession de parts d’une SCI par un associé à un nouvel associé aura des conséquences fiscales tant pour le vendeur que pour l’acheteur de ces parts sociales.

1) Principe imposition cession parts sociales SCI

La cession de parts sociales d’une SCI entraîne une imposition du vendeur au titre de sa plus-value et de l’acquéreur qui doit acquitter un droit d’enregistrement.

Pour le vendeur, la plus-value réalisée sera imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nominale des parts cédées (après réévaluation avec le coefficient d’érosion monétaire et après abattement de 10% annuel au delà de la cinquième année de détention).
Cependant, il faut noter que pour le calcul de cette plus-value, il n’est pas tenu compte du montant des comptes courants cédés en même temps que les parts sociales.

Pour l’acquéreur, un droit d’enregistrement au taux de 5,00% (depuis le 01/01/06) devra être acquitté sur la valeur des parts achetés.
Si, selon la Loi de Modernisation de l’Economie du 25 juin 2008, le taux de ces droits d’enregistrement s’élèvera à 3% pour les autres sociétés, les cessions de participations dans les sociétés à prépondérance immobilière non cotée restent soumises à un droit de 5 % sans plafonnement ni abattement (CGI art. 726, I-2°).

Dans le cas ou il existe des comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers, la cession de parts sera liée au remboursement de ce compte courant ce qui permettra de diminuer d’autant la valeur des parts (et donc des droits d’enregistrement).
Cependant, pour bénéficier de cet avantage, il faudra prouver à l’administration fiscale que ces comptes courants étaient véritablement des prêts accordés à la société.
De ce fait, il faut prévoir la rémunération de ces comptes courants et fixer un taux d’intérêt proche de celui du marché. Il est également conseillé de prévoir l’indexation de ces comptes courants, sur un indice INSEE par exemple.
Pour plus de détails sur le cas particulier de la vente de comptes courants d’associés de SCI, voir les autres articles sur ce thème (menu de droite).

2) Imposition des associés suivant le régime d’imposition de la SCI (IR ou IS)

Il faut noter que l’imposition des plus-values réalisées par le vendeur de parts sociales de SCI et les droits d’enregistrement acquittés par l’acheteur sont applicables que la SCI soit translucide (SCI de gestion dont les bénéfices sont soumis à l’IRPP chez les associés) ou soumise à l’IS.

En revanche, il faut noter que pour l’acheteur de parts sociales ayant souscrit un emprunt pour entrer dans une SCI :

si la SCI est translucide (n’est pas soumise à l’IS), il pourra déduire des résultats sociaux qu’il percevra les intérêts de l’emprunt qu’il aura contracté pour acquérir ces parts.
Si la SCI est soumise à l’IS, ces intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.

3) Calcul de la plus-value sur cession de parts de SCI

La plus-value réalisée lors de la vente par une SCI (ou par un particulier) d’un immeuble est calculée selon les règles suivantes.

3.1) Fait générateur

Une vente est considérée sur un immeuble ou un bien immobilier lors :

de la vente d’un immeuble,
d’un échange,
d’un apport en sociétés,
du versement de soultes de certains partages.

3.2) Cas d’exonération

Vous serez exonéré d’imposition sur les plus-values :

lors d’une vente après un délai de détention de 15 années,
en cas de vente d’une résidence principale,
en cas de remembrement, mais le bien reçu en contrepartie du bien cédé reprend les caractéristiques de ce dernier pour la détermination de la plus-value lors de sa revente,
pour les cessions d’un montant inférieur à 15.000 euros. Ce plafond se calcule bien par bien.
pour certains titulaires de pension vieillesse ou titulaires de cartes d’invalidité, à condition de ne pas être soumis à l’ISF et de ne pas dépasser certains seuils au titre de l’impôt sur le revenu.

3.3) Base de la plus-value

La plus-value est obtenue par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un immeuble. Pour la cession de parts sociales, il n’existe pas de frais d’achat.

Prix de cession = prix de cession net (obtenu après les frais supportés tels que les commissions d’intermédiaires, le coût de diagnostics...).

Prix acquisition = prix d’achat + frais. Ces frais sont déterminés :

en réel : les frais d’achat, les travaux...
au forfait : ce forfait s’élève à 7,5% sur le prix d’achat pour les frais d’achat et forfait de 15% sur le prix d’achat pour les travaux.
Au delà d’un délai de possession de 5 ans, en cas de donation, les droits de donation sont déductibles s’ils ne sont pas réglés par le donateur et si les frais n’ont pas déjà été déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu (dans le cadre de revenus locatifs par exemple).
En cas de vente d’un terrain à bâtir après démolition, les frais de démolition sont déductibles.
Les intérêts d’emprunt ne sont jamais déductibles.

3.4) Calcul de la plus-value

La plus value déterminée par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession :

bénéficie d’un abattement de 10% annuel au delà de la cinquième année de détention, le délai courant de jour à jour.
Ainsi, au delà de la quinzième année de détention, la plus-value se trouve exonérée.
bénéficie d’un abattement fixe de 1000 euros sur la plus-value réalisée par chaque sociétaire.

La plus-value définitive sera taxée au taux de 16% plus 11% au titre de la CSG et CRDS, soit un taux total de 27% prélevé par le notaire lors de la vente.

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Forum

Plus-value sur cession de parts SCI, 3 mars 2009

Bonjour, Je possède actuellement 50% des parts d’une sci. Je souhaite revendre l’integralité de mes parts à mon associé ou a un proche. Il reste un pret en cours de 100.000 euros. Comment cela se passe-t-il pour le crédit en cours, qu’elles sont mes obligations, puis-je faire une plus-value sur mes parts ? merci de votre réponse
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- Plus-value sur cession de parts SCI, 3 mars 2009, par creationsci
  
  L’emprunt a été contracté par la SCI et la cession de vos parts n’entraîne donc pas de modification des caractéristiques de ce prêt. Oui, vous pouvez réaliser une plus-value si la valeur de cession de vos parts est supérieure à leur valeur d’acquisition (valeur nominale si obtention des parts à la création) : voir article sur les plus-value sur cession de parts de SCI.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 6 février 2009, par mandarine

Mon associé qui détient 49% des parts de la SCI (51% étant détenus par moi-même) me demande de lui racheter un "maximum" de parts, il en conservera bien sur une. Valeur nominale de la part 10 € (1000 parts de 10 € ) Valeur du bien : 200.000 €, crédit encours 71.000 €, compte courant m’étant dû 69.000 €. La valeur réelle de la part est-elle bien de 600 € ? Quel doit être le montant maximum du rachat permettant d’échapper à l’imposition sur la plus value ? d’avance merci
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- Plus-value sur cession de parts SCI, 22 février 2009, par creationsci
  
  La SCI possède un actif net de 200-(71+69) soit 60 K€. Aussi, étant donné qu’il existe 1000 parts, chacune a une valeur comptable de 60€. Dans ce cas, le prix de cession pourrait être envisagé à 50€ par exemple, pour tenir compte de la décote appliquée sur les parts de SCI.
  
  En ce qui concerne la plus-value, sa base restera toujours la même pour chaque part, indépendamment du nombre de parts cédées. On ne peut pas échapper à la plus-value en cédant plus ou moins de parts. Aussi, je en comprends pas votre question.
  
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Plus-value sur cession de parts SCI, 12 janvier 2009, par Xavier T.

bonjour, je souhaites céder à titre gracieux un certain nombre de parts de notre sci (détenue actuellement à 50/50)à mon amie.
La sci a été créée il y a 2 ans et le capital est constitué de la manière suivante :
65.000 € apporté en liquidités par mon amie
Un bien immobilier de la même valeur (à l’époque) apporté par moi même.

Nous avons acheté une maison que nous habitons par le biais de la sci (valeur d’achat environ 200.000€), pour cela, nous avons utilisé les liquidités apportées lors de la constitution de la sci et réalisé un emprunt de 115.000 €.
Pour rembourser le prêt, nous utilisons une partie des loyers venants de la location du bien apporté lors de la création, et nous versons une somme de 450€ mensuel sur le compte de la sci, que nous passons en compte d’associés. plusieurs questions restent sans réponses :

1 - ais je le droit de céder une partie de mes parts à mon amie à titre gracieux ?
2 - du fait de la baisse du prix de l’immobilier et du prêt en cours, comment recalculer la valeur réelle des parts de la sci
3 - qu’aurons nous l’un et l’autre à payer lors de cette cession ? Merci d’avance de vos réponses

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Cession de parts SCI, 8 janvier 2009, par marco

Nous sommes 4 soit 2 couples : nous, nous vivons en banlieue parisienne, eux vivent à St Martin (Antilles).

Nous souhaitons investir dans un bien immobilier à but locatif à St Martin via un SCI.

Nous avons entamé les démarches pour la création d’une SCI à 4, à ST Martin.

Nous avons trouvé ce bien et nous avons signé un compromis de vente : valeur de ce bien = 100 000 euros.

Nous avons démarché les banques pour trouver un crédit mais elles ne veulent pas nous prêter (un emprunt de 107 000 euros (valeur du bien + frais d’agence) à cause de la situation du second couple : lui travaille au noir et elle est en création d’entreprise.

Nous avons rencontré un notaire qui nous a conseillé de monter le dossier différemment, à savoir : •Créer une SCI à 2(mon amie et moi), en France, et abandonner la SCI à 4 : les banques sont prêtes à nous prêter dans ce cas de figure •Acheter le bien avec cette SCI. •Et ensuite ceder des parts de la SCI à nos amis de St Martin pour qu’au final nous soyons tous sur ce projet.

La cession de parts engendre une imposition sur les plus-values et sur la valeur patrimoniale aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur des parts.

Comment puis-je calculer ce que cette cession va nous couter à chacun ?

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- Cession de parts SCI, 13 janvier 2009, par creationsci
  
  Cette cession entraînera :
  une plus-value nulle, dans la mesure où, lors de la création de la SCI, la valeur des parts sociales est égale à leur valeur nominale.
  un droit d’enregistrement de 5 % sans plafonnement ni abattement à la charge des acquéreurs.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 30 septembre 2008, par Thelem

J’envisage de racheter à mes frères et soeurs les parts qu’ils détiennent dans une SCI. Cette SCI, créée en 1987, a conservé son capital initial à 1.524,49 €., et ne porte aujourd’hui qu’un seul appartement acheté en mai 1999, estimé à 50.000 €. Le but de cette opération étant de rester seul propriétaire de cet appartement. Si j’ai bien compris vos commentaires :
je dois enregistrer auprès du centre des impôts la cession des parts entre associés, sur la base de 5 % de la valeur nominale des parts cédées (capital 1.524,49 €, minorés de ma propre part).
chaque associé vendeur devra être imposé sur la plus-value immobilière(au taux de 27 %)tirée de la cession de cet appartement (avec applications des abattements indiqués dans votre exemple). Est-ce exact ? Quid de ma propre situation, concernant la plus-value immobilière, puisque je ne vends pas mes parts ? Comment calculer l’éventuelle plus-value immobilière si je revends un jour cet appartement,(avant 2014 dans mon cas) ? En vous remerciant pour votre réponse. LG
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- évaluation de parts SCI, 1er octobre 2008, par creationsci
  
  Non, vous ne pouvez racheter sur la base du capital d’une SCI les parts des autres associés. En l’absence d’emprunt et de comptes courants, le bien possédé par la SCI vaut 50000€ et c’est sur cette base qu’il faut évaluer les parts. Pour cette raison, la plus-value des associés cédants risque d’être importante et, de votre côté, il faudra acquitter les droits d’enregistrement de 5% sur la valeur des parts acquises.
  
  Attention, une sous-évaluation de ces parts entraînera une contestation du fisc.
  
  En ce qui vous concerne, sur cette opération, vous n’aurez pas de plus-value à payer puisque vous ne vendez rien. En revanche, si vous cédez un jour les parts acquises, une plus-value sera calculée sur la différence entre prix de vente et pris d’achat.
  
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